Een gedwongen verkoop van je woning wordt ook wel een executieveiling genoemd. Als wooneigenaar hoop je dit nooit mee te maken. Een executieveiling van een woningen vindt plaats als de eigenaar de hypotheeklasten niet meer kan betalen. In dit artikel leggen we uit hoe een executieverkoop tot stand komt en hoe je dit kan vermijden.
Oorzaken executieveilig
Een executieveiling kan verschillende oorzaken hebben en vindt plaats als de woningeigenaar zijn of haar hypotheek niet meer kan betalen. De woning wordt dan gedwongen verkocht. Via een veiling wordt het huis verkocht aan de hoogste bieder. Vaak ligt deze verkoopprijs (ver) onder de daadwerkelijke waarde en de vraagprijs indien de woning ‘regulier’ zou worden verkocht. Bij een executieverkoop heeft de woningeigenaar geen enkele invloed op het verkoopproces.
Een executieverkoop vindt eigenlijk alleen plaats als de eigenaar schulden heeft en hierdoor de hypotheek niet meer kan betalen. Hiervoor kunnen een aantal redenen voor zijn:
Echtscheiding
Ontslag van baan
Ziekte
Overlijden van partner
Faillissement van eigen bedrijf
Wanneer dit gebeurt is er natuurlijk niet meteen sprake van een executieverkoop van je woning. Soms kan het eenvoudig worden opgelost door te bezuinigen of je spaargeld te gebruiken om de hypotheek te kunnen blijven betalen. Wanneer dit niet het geval is worden er stappen gezet door de hypotheekverstrekker. Vaak is er een flinke betalingsachterstand aan vooraf gegaan.
Eerst zal de hypotheekverstrekker de eigenaar van de woning een aantal keren wijzen op de betalingsachterstand. Het is in zo’n geval aan te raden om in gesprek te gaan met de hypotheekverstrekker om te kijken naar de mogelijkheden. In sommige gevallen kan het worden opgelost door een nieuwe baan, een lening van familieleden of door zelf het huis te verkopen. Tevens kan de hypotheekverstrekker een nieuwe betalingsregeling treffen of je adviseren om naar een andere hypotheekvorm over te stappen.
Wanneer je ruim zes maanden geen betalingen hebt gedaan en de hypotheekverstrekker geen contact heeft kunnen opnemen, dan zal er in veel gevallen worden over gegaan tot een executieverkoop. Hier word je uiteraard eerst over ingelicht.
Niet wenselijk voor beide partijen
Als alles is geprobeerd om de executieveiling te vermijden, kan het zijn dat het er geen oplossing is. Dan gaat de hypotheekverstrekker de executieverkoop in werking stellen. Dit is voor de hypotheekverstrekker en de woningeigenaar een uiterst ongewenste situatie. Door de waarschijnlijke lage opbrengt van de woning bij de executieverkoop wordt de hypotheek vaak maar deels afbetaald. De woningeigenaar blijft dan vaak over met een schuld. Deze schuld moet binnen een tijdsperiode worden afgelost. De schuld kan invloed hebben op het kopen van een nieuwe huis of zelf bij het huren van een woning! Probeer dan ook een executieveiling van je huis ten alle tijden te voorkomen.
De werking van de executieverkoop
De executieveiling is ingedeeld in twee fases. In de eerste fase worden door verschillende bieders biedingen gedaan. Vaak zijn deze bieders banken, opkopers, investeerders en beleggers. Wie het hoogste biedt is in principe de nieuwe eigenaar van de woning. Daarna begint de tweede fase, ook wel de ‘afmijn’ fase genoemd. De veilingmeester begint dan vaak met een bod dat ver boven het bod van de eerste fase ligt en telt vervolgens af. De eerste persoon die als eerst ‘mijn’ roept is de definitieve koper van het huis. Als niemand ‘mijn’ roept is de hoogste bieder uit fase één de nieuwe eigenaar.
De woningen die door een executieveiling worden verkocht, worden vaak verkocht voor gemiddeld 35% onder de marktprijs. Dit is omdat er een beperkte groep geïnteresseerden aanwezig is tijdens een executieveiling. Of vanwege het feit dat bieders alleen de buitenkant van het huis hebben gezien en daardoor rekening houden met onvoorziene kosten, grote onderhoudskosten en renoveringskosten.
Particulieren
Particulieren kunnen ook deelnemen aan een executieveiling. Er zitten echter wel wat haken en ogen aan en bepaalde factoren waar je rekening mee moet houden. Ten eerste kan je vaak de woning niet bezichtigen. Je aankoop kan dan ook erg tegenvallen wanneer je de woning voor het eerst ziet. Ten tweede moet je binnen een paar dagen na de aankoop van de woning al 20% van de verkoopprijs betalen. Daarna moet je binnen een paar weken het overige bedrag overboeken naar de notaris. Als de koper aan al de betalingen heeft voldaan, is hij of zij pas de nieuwe eigenaar van de woning.
Als woningeigenaar is het dus van belang om een executieveiling van je huis te voorkomen. Kan je de hypotheeklasten niet meer betalen? Trek dan tijdig aan de bel! Soms zijn er nog oplossingen te bedenken en is een executieveiling niet nodig.
Ons team van experts staat met raad en daad voor u klaar. Dreigt een executieveiling? Neem dan gelijk contact op.
